LMNP & LMP (Loueur en Meublé)
LMNP
Les revenus que vous tirez de la location de locaux meublés, en tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP), sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu.
Ils doivent être déclarés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Vous êtes considéré comme loueur non professionnel si au moins l'une des conditions suivantes est remplie :
En fonction de vos revenus locatifs, vous pouvez choisir entre un régime micro-BIC et le régime d'imposition applicable de plein droit dit de bénéfice réel.
Ils doivent être déclarés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Vous êtes considéré comme loueur non professionnel si au moins l'une des conditions suivantes est remplie :
- Les recettes annuelles tirées de cette activité par l'ensemble des membres du foyer sont inférieures à 23 000 €
- Ces recettes sont inférieures au montant total des autres revenus d'activité du foyer fiscal (salaires, autres BIC …).
En fonction de vos revenus locatifs, vous pouvez choisir entre un régime micro-BIC et le régime d'imposition applicable de plein droit dit de bénéfice réel.
Revenus locatifs ne dépassant pas 72 600€
Régime micro-BICLe bénéfice imposable est égal aux recettes diminuées d'un abattement forfaitaire pour frais de 50 %. Les charges ne peuvent pas être déduites.
Régime de bénéfice réel
L'option doit être exercée avant le 1er février de la 1re année pour laquelle vous souhaitez en bénéficier. L'option est valable et est irrévocable pendant 2 ans, sauf changement d'activité. Elle est reconduite tacitement par période de 2 ans.
Vous devez déterminer votre revenu net imposable en déduisant les frais et charges de vos revenus.
Revenus locatifs supérieurs à 72 600 €
Le régime dit de bénéfice réel s'applique.Vous devez déterminer votre revenu net imposable en déduisant les frais et charges de vos revenus.
Toutefois, si c'est la 1re ou la 2e année que vos recettes annuelles dépassent 72 600 €, vous pouvez bénéficier du régime micro-BIC une année supplémentaire. Le bénéfice imposable est égal aux recettes diminuées d'un abattement forfaitaire pour frais de 50 %. Les charges ne peuvent pas être déduites.
LMP (Loueur en Meublé Professionnel)
Régime fiscal du loueur en meublé professionnel
Vous pouvez exercer une activité commerciale de loueur en meublé à titre professionnel, en société ou non, dans certaines conditions. Ce régime fiscal est réservé aux locaux d'habitation équipés de tous les éléments indispensables à la vie du locataire.
Conditions
Si une des deux conditions n'est pas remplie alors le loueur est non professionnel.
L'inscription au RCS n'est pas obligatoire.
Ce régime fiscal dépend du foyer fiscal du ménage et s'applique à l'ensemble des locations meublées de ce foyer fiscal.
Les locations saisonnières sont possibles tant qu'elles sont à titre professionnel et habituel.
Attention : les locations de chambres d'hôtes avec services ne relèvent pas de ce régime.
Régime fiscal
La location meublée, sans prestation, n'est pas assujettie à la TVA.
Impôt sur le revenu
Les revenus de location meublée professionnelle se déclarent en fonction de la structure juridique soit :
Les charges peuvent être déduites du résultat fiscal pour leur montant réel ( sauf micro-entreprise ):
Le loueur peut amortir ses locaux en fonction de la durée réelle de détention. Par exemple si elle est estimée à 50 ans alors 2% du prix du bien peut être déduit chaque année pendant cette durée.
Imputation des déficits
Les déficits peuvent être déduits sans limitation .
Ceux engagés avant le début de la location peuvent être déduits par tiers sur les revenus des 3 premières années. Ce cas peut se présenter l'année ou les biens sont livrés.
Exonération des plus values de cession : elle est totale lorsque les recettes de location sont inférieures à 90000€ HT au cours des 2 années civiles précédentes et que l'activité a commencé depuis au moins 5 ans.
Elle est partielle dans le cas où ces recettes sont comprises entre 90000€ et 126000€ HT.
Impôts locaux
Ces biens sont soumis aux impôts suivants:
Vous pouvez exercer une activité commerciale de loueur en meublé à titre professionnel, en société ou non, dans certaines conditions. Ce régime fiscal est réservé aux locaux d'habitation équipés de tous les éléments indispensables à la vie du locataire.
Conditions
- Total des loyers TTC + charges de l'ensemble des membres du foyer fiscal inférieur ou égal à 23000€ sur une année civile ( si création encore ours d'année calcul au prorata )
- les autres revenus d'activité du foyer fiscal doivent être inférieurs à ces revenus ( salaire ou autres BIC )
Si une des deux conditions n'est pas remplie alors le loueur est non professionnel.
L'inscription au RCS n'est pas obligatoire.
Ce régime fiscal dépend du foyer fiscal du ménage et s'applique à l'ensemble des locations meublées de ce foyer fiscal.
Les locations saisonnières sont possibles tant qu'elles sont à titre professionnel et habituel.
Attention : les locations de chambres d'hôtes avec services ne relèvent pas de ce régime.
Régime fiscal
La location meublée, sans prestation, n'est pas assujettie à la TVA.
Impôt sur le revenu
Les revenus de location meublée professionnelle se déclarent en fonction de la structure juridique soit :
- Impôt sur le revenu dans les BIC
- Impôt sur les sociétés
- Micro-entreprise pour les auto-entrepreneurs. Dans ce cas le chiffre d'affaire hors taxe ne doit pas dépasser 170000€ pour les meublés classés et 70000€ pour les meublés non classés.
Les charges peuvent être déduites du résultat fiscal pour leur montant réel ( sauf micro-entreprise ):
- frais d'établissement ( notaire constitution de société )
- frais d'entretien et de réparation
- impôts locaux
- frais de gestion et d'assurances
- intérêts d'emprunt
- amortissement du mobilier et des améliorations ( sur une durée de 5 à 10 ans et un taux entre 10 et 20% par an )
Le loueur peut amortir ses locaux en fonction de la durée réelle de détention. Par exemple si elle est estimée à 50 ans alors 2% du prix du bien peut être déduit chaque année pendant cette durée.
Imputation des déficits
Les déficits peuvent être déduits sans limitation .
Ceux engagés avant le début de la location peuvent être déduits par tiers sur les revenus des 3 premières années. Ce cas peut se présenter l'année ou les biens sont livrés.
Exonération des plus values de cession : elle est totale lorsque les recettes de location sont inférieures à 90000€ HT au cours des 2 années civiles précédentes et que l'activité a commencé depuis au moins 5 ans.
Elle est partielle dans le cas où ces recettes sont comprises entre 90000€ et 126000€ HT.
Impôts locaux
Ces biens sont soumis aux impôts suivants:
- taxe foncière
- cotisation foncière des entreprises ( sauf si la location est intégrée à l'habitation principale )
- cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises en cas de chiffre d'affaire HT supérieur à 500000€.